Verschuivingen in het Nederlandse belastingstelsel hebben het investeringslandschap aanzienlijk veranderd. Zo is er sinds 2023 een nieuw Box 3 stelsel van kracht, waardoor voor sommige beleggers investeren in vastgoed minder aantrekkelijk is geworden. Ontdek in dit blog vijf voorbeelden van ingrijpende aanpassingen die mogelijk van invloed zijn op jouw rendement. Lees verder en ontrafel de nuances die schuilen achter de vraag: ‘Is investeren in vastgoed minder aantrekkelijk geworden voor jou?’.
Nieuw Box 3 stelsel kan het investeren in vastgoed minder aantrekkelijk maken
De particuliere vastgoedbelegger valt doorgaans onder box 3 voor de inkomstenbelasting. Sinds dit jaar wordt in box 3 de daadwerkelijke vermogenssamenstelling als uitgangspunt genomen. Hoewel het werkelijke rendement niet belast wordt, wordt er wel een forfaitair (verondersteld) rendement berekend. Als gevolg hiervan kan het voorkomen dat de vastgoedbelegger in veel gevallen meer belasting zal moeten betalen dan in 2022, dit maakt investeren in vastgoed minder aantrekkelijk in de meeste gevallen.
Aanpassing van ‘leegwaarderatio’
In box 3 wordt de belasting doorgaans berekend op basis van de WOZ-waarde van een pand. Bij het verhuren van een woning met huurbescherming (bijvoorbeeld bij een huurcontract voor onbepaalde tijd) wordt de WOZ-waarde lager vastgesteld. Deze waardevermindering weerspiegelt het idee dat een verhuurde woning minder waard is dan een niet-verhuurde woning. De hoogte van de waardevermindering, ook wel leegwaarderatio genoemd, is gebaseerd op de verhouding tussen de WOZ-waarde en de huurinkomsten. Dit resulteert in een belastingvoordeel in box 3, waarbij de waardevermindering soms wel op kon lopen tot 55%. Zo kan dit je vastgestelde vermogen voor een groot deel verminderen.
Vanaf 2023 voert het kabinet echter wijzigingen door in de leegwaarderatio. Dit betekent dat het belastingvoordeel vanaf 2023 aanzienlijk wordt verminderd, met een maximale korting van slechts 27%. Bovendien vervalt de korting volledig bij verhuur aan familie. Door de hogere WOZ-waarde zal de belastingdruk voor verhuurde woningen in box 3 aanzienlijk toenemen wat het investeren in vastgoed minder aantrekkelijk kan maken voor sommige beleggers.
Wet excessief lenen
De wet excessief lenen is een wet die een grens stelt aan het maximale bedrag wat je mag lenen uit je eigen BV. Op deze manier wil de overheid voorkomen dat er door het lenen van geld uit de BV minder belasting betaald hoeft te worden. Het maximale bedrag wat je mag lenen is vastgesteld op 700.000 euro samen met je partner. Weten hoe deze wet precies werkt? Lees hier verder over deze wet en hoe deze investeren in vastgoed minder aantrekkelijk kan maken.
Veranderingen in Box 2
Het rendement dat u behaalt op verhuurde woningen in de bv is belast met vennootschapsbelasting. Het tarief is per 2023 verhoogd naar 19% tot een bedrag van € 200.000. Daarboven is het tarief 25,8%.
Keert u het vermogen aan privé vervolgens uit als dividend? Dan vindt in box 2 vervolgens nog een keer belastingheffing plaats tegen 26,9% (cijfers: 2023). Vanaf 2024 introduceert het kabinet twee belastingschijven in box 2. Het basistarief van 24,5% is van toepassing op dividenduitkeringen tot € 67.000 (of € 134.000 voor fiscale partners). Voor alle dividendbedragen daarboven geldt het hogere tarief van 33%. De vastgoedbelegger die in de bv belegt, krijgt te maken met deze aanpassing van de belastingheffing in box 2 op het moment dat de bv dus dividend uitkeert.
Hogere overdrachtsbelasting
Per 1 januari 2023 is het algemene tarief van de overdrachtsbelasting verhoogd naar 10,4% wat het aanschaffen van en investeren in vastgoed minder aantrekkelijk maakt. In 2022 was dit nog 8% en in 2020 slechts 6%. Dit tarief geldt overigens niet voor een woning waar je als koper zelf gaat wonen (als eerste woning), dan geldt er een overdrachtsbelasting van 2%.
Conclusie
Al met al roepen deze aanpassingen de vraag op of investeren in vastgoed minder aantrekkelijk is als voorheen. Het rendement lijkt te krimpen door de veranderende regelgeving. Voor vastgoedbeleggers is het cruciaal om goed op de hoogte te zijn van deze wijzigingen en de invloed ervan op hun rendement te begrijpen. Investeren vanuit je vastgoed BV kan een eventuele oplossing bieden. Benieuwd naar de beste keuze voor jouw specifieke situatie? SFAA kijkt graag met je mee naar de mogelijkheden die ervoor jou zijn om rendabel te blijven investeren. Bekijk onze werkwijze of bel ons op +31 20 26 10 723 of mail naar info@sfaa.nl voor meer informatie!