In ons eerdere blog investeren in vastgoed minder aantrekkelijk hebben we het gehad over de ontwikkelingen rondom het investeren in vastgoed. Door deze ontwikkelingen is het investeren in vastgoed niet meer zo rendabel als voorheen. SFAA zou SFAA niet zijn als wij niet op zoek zouden gaan naar een ‘oplossing’, wij denken nou eenmaal vanuit het perspectief van de ondernemer.
Een vastgoed B.V. is wellicht interessant wanneer jouw beleggingshorizon verder weg ligt en je investeert om een mooi pensioen op te bouwen. Een vastgoed B.V. kan namelijk helpen bij het opbouwen van een vastgoedportefeuille. Wat is een vastgoed B.V.? Waarom is het investeren vanuit een vastgoed B.V. interessanter dan privé investeren? In dit blog lees je hoe een vastgoed B.V. jou kan helpen met het rendabel maken van investeren in vastgoed ondanks de laatste ontwikkelingen.
Wat is een vastgoed B.V.?
Op het moment dat je zakelijk investeert in vastgoed doe je dit veelal via een vastgoed B.V. die als een soort extra holding in je holdingstructuur zit. Je kunt het ook met je holding zelf doen, maar dit komt minder vaak voor. Je Investeert normaliter vrijwel nooit met je werkmaatschappij, lees hierover meer in onze blog over holdings. Met je vastgoed bv of holding koop je de panden en sluit je indien nodig een hypotheek af bij de bank.
Waarom investeren met een vastgoed B.V.?
Het investeren met een vastgoed B.V. is vooral interessant voor investeerders met een lange beleggingshorizon. Een vastgoed B.V. kan namelijk helpen met het opbouwen van een vastgoed-portefeuille. Deze vastgoed-portefeuille kan er uiteindelijk voor zorgen dat jij financieel onafhankelijk wordt vanwege de huurinkomsten of opbrengsten van de verkoop van de vastgoed-portefeuille.
Stel, als ondernemer heb jij een B.V., een holding en een vastgoed B.V. met één pand in de portefeuille. Jouw B.V. maakt gemiddeld jaarlijks €100.000 nettowinst en zonder dat het ten koste gaat van de voortgang van jou B.V., kun je €60.000 daarvan uitkeren naar je holding. Daarnaast ontvang je met je vastgoed aanvullend jaarlijks €24.000 aan huurinkomsten. Zodra het vermogen groot genoeg is, kun je dit geld gebruiken om nieuw vastgoed in de vastgoed B.V. te kopen. Dit zorgt ervoor dat jouw huurinkomsten stijgen, waardoor het vermogen van jouw holding sneller zal toenemen.
Zodra jij als ondernemer een lange beleggingshorizon hebt, en het geld dus niet op korte termijn nodig hebt, kan een vastgoed B.V. ervoor zorgen dat je jouw vastgoedportefeuille verder uitbreidt. Uiteindelijk, zodra je jouw beleggingsdoelstellingen hebt behaald, kun je de inkomsten van jouw investeringen gebruiken voor privé-doeleinden.
Puntenstelsel
Het kabinet wil een huurwoning betaalbaarder maken. Hiervoor heeft het kabinet het puntensysteem geïntroduceerd. Vanaf 1 januari 2024 zullen ook een groot deel van de huurwoningen in de vrije sector onder het punten-systeem vallen. Dit betekent dat er een maximum komt aan de huur die je als verhuurder mag vragen. Dit kan ervoor zorgen dat jouw huur-inkomsten kunnen dalen.
Zelfstandige huurwoningen worden gewaardeerd op basis van verschillende criteria, waaronder de oppervlakte van de woning, het aantal verwarmde ruimtes en de kwaliteit van bijvoorbeeld de keuken of badkamer. Een belangrijk element in deze waardering is ook de WOZ-waarde van de woning. Elk van deze aspecten levert punten op, die gezamenlijk de maximale huurprijs van de woning bepalen. Met meer punten mag de huurprijs van de woning hoger zijn. Kortom, het aantal toegekende punten vormt een cruciale factor in het vaststellen van de maximale huurprijs voor zelfstandige huurwoningen. Lees hier hoe jij de punten van jouw woning telt.
Dit betekent dat er een maximum komt aan de huur die je als verhuurder mag vragen. Dit kan ervoor zorgen dat jouw huur-inkomsten kunnen dalen. Dit gepaard met hogere kosten en vermogen wat zwaarder belast wordt, maakt het minder aantrekkelijk om privé te investeren of huurinkomsten uit je vastgoed B.V. naar jezelf uit te keren. Zodra jij een lange beleggingshorizon hebt, maakt dit voor nu niet zoveel uit. Nu gaat het er om dat je je portefeuille uitbreidt zodat je later hier profijt van hebt.
Voor- en nadelen van investeren met een vastgoed B.V.
Een vastgoed B.V. heeft, naast de hiervoor benoemde voordelen, ook andere voor- en nadelen waar je als ondernemer mee te maken krijgt. Deze voor- en nadelen hebben we voor jou op een rijtje gezet.
Voordelen investeren met vastgoed B.V.
Kosten zijn aftrekbaar van de belasting:
Het grootste voordeel van een zakelijke investering in vastgoed is dat de gemaakte kosten van het bedrijf. Zoals verbouwingskosten of andere zakelijke kosten die worden gemaakt, kunnen worden afgetrokken van de belastbare winst.
Hypotheekrente is aftrekbaar:
Daarnaast is ook de hypotheekrente aftrekbaar van de winst van je onderneming, waardoor je minder belasting hoeft te betalen.
Dit zijn de grootste voordelen. Ondanks dat de financiering uit de onderneming wordt gedaan, geldt er nog een ander voordeel. Er hoeft geen winst uit de onderneming te worden opgenomen om de investering te maken, en dus hoeft er ook geen dividendbelasting betaalt te worden. De investering doe je namelijk in de onderneming.
Nadelen investeren met vastgoed B.V.
Winst wordt belast:
Zoals eerder besproken wordt de winst die wordt gemaakt door je vastgoed B.V. hetzelfde belast als reguliere winst in een B.V. Dit geldt voor zowel winst uit verkopen van panden als voor de huur die wordt ontvangen. De huur wordt namelijk gezien als omzet, dus het wordt net als omzet belast.
Persoonlijke aansprakelijkheid:
Afhankelijk van het contract wat je met de bank aangaat kun je ondanks dat je een zakelijke lening hebt alsnog persoonlijk aansprakelijk worden gesteld. In het contract kan dan staan dat op het moment dat de onderneming de schulden niet kan betalen er aanspraak kan worden gemaakt op privévermogen.
Conclusie
Momenteel zijn er veel ontwikkelingen omtrent vastgoed om het voor starters toegankelijker te maken om een huis te kopen. Dit stelt de vastgoed-belegger voor enige uitdagingen. Het investeren in een vastgoed B.V. kan hier een uitweg bieden, mits je een lange beleggingshorizon hebt. Daarnaast is het altijd goed om te kijken naar jouw eigen financiële situatie en die van jouw B.V.. SFAA staat altijd klaar om jou hierbij te helpen. Bij SFAA staan wij naast de ondernemer en denken wij vanuit het perspectief van de ondernemer. Bij vragen kan je vrijblijvend contact opnemen door te bellen naar +31 20 26 10 723 of door te mailen naar info@sfaa.nl.